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Living Circle (formerly Thyssen Trade Center), Flingern-Nord, Düsseldorf

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Living Circle (formerly Thyssen Trade Center), Flingern-Nord, Düsseldorf

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Location: North Rhine-Westphalia, Germany

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Top cycling routes to Living Circle (formerly Thyssen Trade Center), Flingern-Nord, Düsseldorf

4.6

(86)

379

riders

1. Ruhrstraße Viaduct – Panorama Cycle Path loop from Düsseldorf Zoo

64.2km

04:00

470m

Hard bike ride. Very good fitness required. Mostly paved surfaces. Suitable for all skill levels.

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Hard

4.5

(68)

364

riders

2. Panorama Cycle Path Niederbergbahn – Heltorf Castle loop from Düsseldorf-Friedrichstadt

63.2km

03:55

360m

Moderate bike ride. Good fitness required. Mostly paved surfaces. Suitable for all skill levels.

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Moderate

4.0

(76)

475

riders

3. Kiefernstraße Street Art – Neanderthal Museum loop from Düsseldorf-Friedrichstadt

39.3km

02:33

280m

Moderate bike ride. Good fitness required. Mostly paved surfaces. Suitable for all skill levels.

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DiDo Schropa

September 21, 2023

Im Verwaltungssprech: " Der Bürogebäudekomplex Thyssen-Trade-Center hat einige Jahre leer gestanden. Eine Vermarktung der in die Jahre gekommenen Flächen war - auch vor dem Hintergrund neu errichteter, moderner Bürogebäude - ohne Aussicht auf Erfolg. Die Nachfrage nach Wohnraum war und ist dagegen in Düsseldorf ungebrochen. Daher bot sich hier eine Umnutzung der vorhandenen Büroflächen in Wohnraum an.

Neben 320 Wohneinheiten ist im ehemaligen Thyssen-Trade-Center (jetzt: Living Circle) eine Kindertagesstätte errichtet worden. Ein der Versorgung des Gebietes dienender Einzelhandelsbetrieb ergänzt die Nutzungen. Dies machte jedoch eine Änderung des Planungsrechtes für den 2,1 ha großen Bereich notwendig. Das vorhandene Kern- und Gewerbegebiet wurde in einem Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) in ein Allgemeines Wohngebiet umgewandelt." Quelle: duesseldorf.de/stadtplanungsamt/projektuebersicht/bebauungsplaene/thyssen-trade-center
unter sueddeutsche.de/wirtschaft/bueros-wohnungen-duesseldorf-thyssen-1.5430634 wird das Pionierprojekt abgefeiert:
Zu teuer, zu kompliziert: Aus Büros Wohnungen zu machen, ist unrentabel, heißt es oft. Die Umwidmung des ehemaligen Thyssen-Standorts in Düsseldorf zeigt, dass solche Projekte funktionieren können. Was lässt sich daraus lernen?

Von Stefan Weber

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Die Anordnung der Gebäude in dieser Wohnanlage an der Grafenberger Allee im Osten von Düsseldorf ist ungewöhnlich: mehrere Halbkreise, die einander berühren und Platz für runde Innenhöfe lassen. Schon deshalb sticht der siebenstöckige Komplex zwischen all den nüchternen, eckigen Büro-Zweckbauten um ihn herum heraus. Die Wohnanlage heißt "Living Circle".

Dahinter steckt die Geschichte einer Verwandlung. Besucher, die aufmerksam durch die Anlage schlendern, finden noch zarte Hinweise, was es früher mit dieser Immobilie auf sich hatte. Zum Beispiel ein kleines rechteckiges Schild, fast versteckt unterhalb des Wegweisers zur Feuerwehreinfahrt: "Hans-Günther-Sohl Str. 1." Sohl war Präsident des Bundesverbandes der Deutschen Industrie (BDI) und viele Jahre Vorstandsvorsitzender der Thyssen AG - zu einer Zeit, als der Düsseldorfer Stahlkonzern noch die Nummer eins in Europa war.
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Es war Sohls Konzern, der dieses Gebäude 1991 erstellen ließ. 45 000 Quadratmeter Bürofläche für rund 1000 Mitarbeiter, plus Tiefgarage zu einem Baupreis von umgerechnet etwa 55 Millionen Euro. Der als "Thyssen-Trade-Center" (TTC) getaufte Komplex wurde jedoch nur bis 2009 genutzt. Dann zog der mit Krupp fusionierte Konzern nach Essen.
Es gab einige Hürden zu überwinden. Zum Beispiel beim Anbau der Balkone

Die Suche nach einem Nachmieter gestaltete sich schwierig. Die Anforderungen an Büroflächen hatten sich geändert und die Grundrisse des TTC ließen eine immer mal wieder angedachte Teilung der Räumlichkeiten nicht zu. Drei Jahre suchte der Eigentümer, ein Pensionsfonds, vergeblich nach einem neuen Nutzer. Dann zeigte das Immobilienunternehmen Catella Interesse - allerdings nicht, um das Gebäude als Bürostandort zu vermarkten, sondern um es abzureißen und an gleicher Stelle Wohnungen zu bauen. "Der Düsseldorfer Baudezernent bat jedoch zunächst zu prüfen, ob sich das Wohnkonzept nicht auch im Bestand verwirklichen ließe", erinnert sich Klaus Franken, Geschäftsführer der Catella Projekt Management GmbH.
Heute Living Circle, früher Thyssen Trade Center

Mehr als 40 000 Quadratmeter Bürofläche für etwa 1000 Mitarbeiter: So sah der ehemalige Thyssen-Standort vor dem Umbau aus. (Foto: Catella)

Büros in Wohnungen zu verwandeln - das gilt vielen in der Immobilienbranche als teuer und aufwendig. Es rechne sich nicht, heißt es häufig. Franken dagegen sagt: "Es kommt auf die jeweiligen Bedingungen an." Im Fall des ehemaligen Thyssen-Gebäudes kamen einige Punkte zusammen, die eine Nutzungsänderung begünstigten: Die Immobilie befand sich in einer interessanten Lage zwischen mehreren Wohnstadtteilen und war gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Die Substanz war ordentlich, die Deckenhöhen passten, und unter dem Gebäude befand sich eine Tiefgarage.

Dennoch gab es Hürden zu überwinden. Zum Beispiel die Sache mit den Balkonen. Um den Wohnwert zu erhöhen, wollten die Bauherrn nahezu jede Wohnung mit einem möglichst großzügigen Austritt ausstatten. Das war jedoch nur möglich, indem die Balkone ausschließlich an der Fassade befestigt wurden, eine bautechnische Herausforderung. Wichtig war jedoch vor allem, dass die Stadt Düsseldorf das Projekt von Beginn an nach Kräften unterstützte. "Die Verwaltung hat alle notwendigen baurechtlichen Genehmigungen in einem beschleunigten Verfahren erteilt. Das ist nicht unbedingt üblich", lobt Franken.
Ein Fünftel der Wohnfläche wird günstig vermietet

Zwei Jahre dauerte die Revitalisierung, mehr als 7000 Kernbohrungen waren nötig, neun Treppenhäuser mussten durch die Geschosse gestanzt werden und in den Innenhöfen wurden Gebäudeteile abgerissen, um Raum für großzügige Grünflächen zu schaffen. "Die Baukosten blieben mit 1724 Euro pro Quadratmeter trotz des ungewöhnlichen Umbaus mit ungewöhnlichen Konstruktionen in vertretbarem Rahmen", urteilte die Jury des Deutschen Bauherrenpreises, die das Projekt 2018 auszeichnete.

Heute umfasst Living Circle etwa 340 barrierefreie Wohnungen mit einer Fläche von insgesamt gut 30 000 Quadratmetern sowie 457 Tiefgaragen- und 23 Außenstellplätze. Catella hat sich gegenüber der Stadt verpflichtet, 20 Prozent der Wohnfläche für zehn Jahre zu einem Preis von 8,50 Euro pro Quadratmeter zu vermieten. Das schmälert auf den ersten Blick die Rendite, hat nach Ansicht von Franken aber auch sein Gutes, etwa für die gewünschte Durchmischung des Quartiers. So sind viele junge Familien hergezogen. Der erschwinglichen Miete wegen, aber auch, weil es in der Anlage mehrere Kindertagesstätten für die Betreuung von Babys ab vier Monaten gibt.
Heute Living Circle, früher Thyssen Trade Center

Geglückte Transformation: 2018 wurde "Living Circle" mit dem Deutschen Bauherrenpreis ausgezeichnet. (Foto: Catella)

Die Mietergemeinde - Eigentumswohnungen gibt es in der Anlage nicht - bildet einen bunten Mix. Polizisten wohnen neben Lehrern oder Erzieherinnen, Büroangestellte neben Handwerkern oder Rentnerinnen. "Angehörige des Mittelstands lassen sich in einem Quartier gut und dauerhaft zusammenbringen", sagt Catella-Manager Franken. Vorausgesetzt, es gebe, wie an der Grafenberger Allee, verschiedene Wohnangebote, also ebenso Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen wie große Penthäuser und integrierte Reihenhäuser mit eigenem Eingang und Garten. Ein solches Angebot, so Franken, sorge zudem für eine schnelle Vollvermietung. Mieterwechsel seien vergleichsweise selten.
"Ein solches Projekt braucht einen langen Atem."

Ist das Living Circle eine Blaupause für die nachhaltige und vergleichsweise rasche Gewinnung neuen Wohnraums? Klassische Büroflächen werden im Zuge weitverbreiterter Home-Office-Modelle bald möglicherweise sehr viel weniger benötigt. Warum also künftig nicht dort wohnen, wo früher gearbeitet wurde? "Kurzfristig wird eine solche Nutzungsänderung wohl eher selten kopiert werden, mittelfristig aber möglicherweise häufiger", meint Franken.
Heute Living Circle, früher Thyssen Trade Center

Zwei Jahre dauerte die Revitalisierung, mehr als 7000 Kernbohrungen waren nötig, neun Treppenhäuser mussten durch die Geschosse gestanzt werden. (Foto: Catella)

Zunächst müssten Eigentümer von Bürogebäuden akzeptieren, dass manche ihrer mit hohen Buchwerten in der Bilanz stehenden Flächen nicht mehr angemessen zu vermieten seien. Dies mache Wertkorrekturen notwendig. Doch davor schreckten viele noch zurück. Stattdessen hofften sie, schon bald wieder neue, gut zahlende Nutzer für ihre Immobilie zu finden. "Nutzungsänderungen waren bisher nur selten ein Thema, weil sich Büroflächen immer besser gerechnet haben. Es wird spannend sein zu beobachten, ob dies im Gefolge der Corona-Pandemie auch künftig gilt", so Franken. Catella hat aktuell kein weiteres Projekt in der Pipeline, würde ein entsprechendes Angebot aber intensiv prüfen.

Klar ist aber auch: Eine Umwidmung von Büroflächen in Wohnraum ergibt nur dort einen Sinn, wo Wohnungen knapp und begehrt sind, also tendenziell eher in Großstädten. Und auch dort wird nicht jedes Immobilienunternehmen zugreifen, wenn sich eine entsprechende Gelegenheit bietet. "Ein solches Projekt braucht einen langen Atem, schon in der Vorbereitung. Man muss sich auf vieles einlassen, Kapital mitbringen und auf Überraschungen gefasst sein", betont Franken. Bei der Neugestaltung des ehemaligen Thyssen-Gebäudes hat sich dieser Mut ausgezahlt.

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